房价越高土地供应越收缩，你认为这种决策的逻辑到底是什么?
陆铭：有一大堆人认为，这是控制城市规模和人口的方式。
他们第一个逻辑是，让这个城市不要再扩张，即所谓的划定城市发展边界。但东京都市圈蔓延50公里，如果按照这个来算的话，北京可以蔓延到河北。其实有什么关系呢?这样建以后用地铁连起来，也不一定会拥堵，而且这样很高效。
第二个逻辑，不造房子就控制住了人口，但最后的房价是由供求决定的，结果就是房子造少了，侵害了留在北京上海的人。
经济观察报：中国的城市建成面积占整个国土资源面积的0.5%，你也提到东京起码是北京的4、5倍，为什么中国大都市相对于国际大都市而言会比较狭小?
陆铭：这是几个方面的问题，最好还是看结构，从整个中国的面积和人口的关系来讲，我们的土地扩张速度已经是总体偏快的了。
问题在于我们目前的建设用地结构，工业用地占比太高，密度太低，而商住的比重很低。我们虽然在批评北京上海的容积率可以再高一点，但看全国的情况，哪怕是三四线城市也是大量高楼，这种情况全球少见。因为工业用地多了，又有住房需求，只好盖高楼。
中国的情况比较复杂，所以接下来中国要做几件事，一是一线城市要放开土地供应;二是存量结构要调整，结构里面是工业和商住，然后商住的内部是商业地产和住宅，也要调结构。
一线城市的土地结构应该是怎样的?
陆铭：一线城市甚至可以不要农业用地。如果现在面向都市圈发展，像东京圈蔓延50公里，在这范围内要农业用地干什么?用地要保证比较优势。
第二，在建设用地的内部减少工业用地，增加住宅用地。
首先一线城市不要留太多工业，要提高使用效率，让更多的工业用地转成住宅用地。但要做个激励机制让工业用地使用权拥有者愿意把地拿出来去做地产。
然后要有补偿机制，在政府、老百姓和已经拿了土地使用权的人之间，思考怎么去分享未来的土地增值收益。
另外，在城市建设用地里，要考虑商业地产和住宅之间的比重。现在中国一线城市市中心商业地产比重太多，商改住这个现象存在，就说明商业地产太多，住宅供应不够。
最后，住宅的容积率还可以再高一点，除非特殊情况，比如北京城中心有古迹的保护问题。其他以外的地方，建高密度的房子，增加人口容量，同时可以让房价不要太高。
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